Toda vivienda o edificación, sea del tamaño que sea y tenga la finalidad que tenga, cuenta con instalaciones de fontanería. Uno de los sistemas más críticos de cualquier inmueble y también uno de los que más se descuidan. Hasta que no revienta una tubería o se atasca un desagüe, aparece una mancha de humedad en la pared o el techo o asoma el agua por donde no debe, son muy pocas las ocasiones en las que nos planteamos el estado de nuestras tuberías. En ese momento, ya nos encontramos ante un problema grave y costoso. Aun así, no aprendemos.
El mantenimiento de fontanería es la forma más inteligente para que se eviten estas situaciones. No se trata únicamente de ahorrar dinero en reparaciones urgentes; se trata de proteger la estructura del edificio, garantizar la seguridad de sus ocupantes y cumplir con la normativa vigente. El mantenimiento en fontanería abarca todas las revisiones y actuaciones que son necesarias para que las instalaciones de agua funcionen como es debido, con seguridad, eficiencia y sin que se produzcan averías. Son muchas las ocasiones en las que se pasan por alto y, en consecuencia, es una de las razones por las que se producen fugas, atascos, humedades y un consumo de agua excesivo.
Las instalaciones de fontanería no suelen fallar de repente; en la mayoría de las ocasiones se producen fallos que aparecen de forma progresiva por falta de revisiones, desgaste de componentes o acumulación de residuos. El mantenimiento de las mismas permite que los fallos se detecten a tiempo y se puedan evitar los daños mayores en las viviendas o locales, contando con servicios profesionales de fontanería.
Mantener las instalaciones de fontanería en buen estado evita que se produzcan averías y aporta una serie de beneficios a corto y largo plazo, como la prevención de fugas, una reducción en el consumo de agua y una mayor vida útil de la instalación y las tuberías.
Mantenimiento preventivo, esencial para la fontanería
Nos lo han explicado todo en Aranda Mantenimientos, con una experiencia de más de veinticinco años utilizando las técnicas más avanzadas para dar el mejor servicio a sus clientes, con la máxima rapidez y la mayor eficacia, por lo que saben de lo que hablan cuando nos explican en qué consiste el mantenimiento preventivo en fontanería. En realidad, es algo bastante simple: el mantenimiento preventivo consiste en la realización de inspecciones, revisiones y reparaciones programadas para anticiparse a las posibles averías o deterioros que se puedan producir, afectando a la seguridad o al funcionamiento de la vivienda o del edificio. A diferencia de un mantenimiento correctivo, que se lleva a cabo cuando algo ya se ha roto, el mantenimiento preventivo busca detectar y corregir los problemas antes de que lleguen a convertirse en una avería.
En el campo de la fontanería, significa hacer una revisión periódica de todas las instalaciones del suministro de agua potable, la evacuación de las aguas residuales y, si procede, los sistemas de calefacción y ACS (Agua Caliente Sanitaria). Un programa de mantenimiento preventivo bien diseñado incluye inspecciones visuales periódicas de las tuberías, la grifería, las válvulas y los desagües; pruebas de estanqueidad para detectar las fugas ocultas; limpieza de arquetas, sifones y sistemas de evacuación; revisión y sustitución de juntas y componentes desgastados; comprobación del estado de los depósitos y los acumuladores; verificación del correcto funcionamiento de las válvulas de seguridad; control de la calidad del agua según la normativa sanitaria vigente.
Son muchos los propietarios y administradores de fincas o empresas que consideran el mantenimiento preventivo en fontanería como un gasto prescindible. Sin embargo, los datos demuestran lo contrario. Si se omite el mantenimiento, las reparaciones a realizar cuando ya es inevitable y esencial suelen costar unas cinco veces más que los costes de mantenimiento. Es decir, cada euro invertido en mantenimiento preventivo supone un ahorro de cinco euros en las reparaciones futuras.
Para entenderlo mejor, mostraremos un ejemplo:
- Sin mantenimiento preventivo: una fuga oculta que pasa desapercibida durante meses genera humedad en el forjado y provoca una rotura de la tubería principal. El coste de reparación de la tubería es ochocientos euros, el coste del forjado dos mil quinientos y la reposición de los acabados mil doscientos. Lo que supone un coste total de cuatro mil quinientos euros.
- Con mantenimiento preventivo, la inspección trimestral detecta la fuga y se realiza la reparación localizada antes de que se produzcan daños. El coste total es de ciento cincuenta euros por la revisión y trescientos por la reparación preventiva, lo que supone cuatrocientos cincuenta euros.
La diferencia es diez veces mayor en este caso en particular. Sin contar el coste indirecto que supone la generación de molestias en los vecinos, la pérdida de valor que se produce en el inmueble o el riesgo de reclamaciones.
Lo que incluye el plan
Para que un plan de mantenimiento de fontanería sea eficaz, tiene que cubrir todas las áreas críticas de la instalación. La evaluación de las necesidades de cada plan tiene que incluir los sistemas de fontanería, seguridad y áreas comunes, priorizando cada uno dentro del plan en función de su importancia y criticidad.
En la parte correspondiente a las instalaciones del suministro de agua, hay que revisar el estado de las tuberías, las conexiones y las llaves de paso; la presión del agua en diferentes puntos; el estado de las válvulas antirretorno y las reductoras de presión; el funcionamiento de los grupos de presión, si disponen de ellos; y el estado de los contadores y las arquetas. La frecuencia recomendada de las revisiones es cada seis meses como mínimo y cada tres meses en las instalaciones que tienen más de quince años.
La revisión de los sistemas de evacuación y saneamiento incluye la limpieza de las arquetas y los registros; el estado de las bajantes y los desagües; el funcionamiento de los sifones; las pendientes de evacuación correctas; y la ausencia de obstrucciones. Con una frecuencia recomendada de la limpieza de las arquetas de cada seis y doce meses y una inspección visual cada tres.
En el caso de los depósitos y los acumuladores, la prevención incluye la limpieza interior y la desinfección; el estado de los revestimientos; el funcionamiento de las válvulas de llenado y vaciado; y los sistemas de nivel y alarma. La frecuencia de las inspecciones, según el Real Decreto 3/2023, establece que el propietario debe limpiar de forma periódica el depósito interior, incluyendo en la limpieza la desincrustación, la desinfección y el aclarado.
Por último, la grifería y los aparatos sanitarios tienen que revisar las fugas en grifos y cisternas; el estado de las juntas y cartuchos; el funcionamiento de los fluxores; y los anclajes y fijaciones. Esta inspección debe hacerse anualmente y las reparaciones deben hacerse en función de la necesidad.
Lo que nos lleva a la normativa aplicable en todo lo que respecta al mantenimiento de la fontanería en España. No se trata únicamente de una cuestión de sentido común, ya que es una obligación legal y el incumplimiento de la normativa puede derivar en multas y responsabilidades.
El Real Decreto 3/2023, citado previamente, sobre la calidad del agua de consumo es la normativa más reciente y de mayor impacto. Define la empresa de fontanería como la entidad física o jurídica que lleva a cabo las funciones de instalación, montaje, puesta en marcha, reparación y mantenimiento de las instalaciones de fontanería dentro del ámbito del Código Técnico de la Edificación. Dentro de las obligaciones que impone, encontramos para los propietarios de los edificios:
- Suministrar agua apta para consumo a través de la instalación interior y mantenerla en buenas condiciones, vigilando de forma regular la situación de la estructura del depósito interior, los elementos de cierre, la valvulería, las canalizaciones y la instalación en general.
- Contratar empresas de fontanería cualificadas para llevar a cabo las labores de mantenimiento.
- Disponer de un grifo o racord para la toma de muestras tras la acometida.
En el caso de los edificios prioritarios como hoteles, hospitales, residencias, colegios, etc.:
- Deben elaborar un Plan Sanitario de Agua (PSA); de no hacerlo, se considera infracción grave con multas de tres mil uno euros hasta sesenta mil.
- Registrar el edificio en el Sistema de Información Nacional de Agua de Consumo (SINAC).
- Documentar el PSA.
Antes de enero de dos mil treinta, los titulares de las edificaciones tienen que sustituir las tuberías instaladas que contengan plomo, así como el resto de productos que cuenten con plomo en su composición y estén en contacto con el agua, cuando sea económica y técnicamente factible.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) regula las instalaciones de fontanería dentro de los edificios. El Documento Básico HS 4 sobre el suministro establece requisitos de diseño, materiales y mantenimiento. Así como el Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE), aplicable cuando las instalaciones de fontanería están vinculadas a los sistemas de calefacción o ACS, establece una periodicidad de mantenimiento obligatoria.
En definitiva, el mantenimiento preventivo de fontanería es la alternativa indispensable para evitar problemas graves en la estructura, averías a largo plazo y cumplir con la normativa aplicable.
